実家の売却に困ったら - バックナンバー
あなたのご実家、契約書ありますか?
配信時刻:2018-04-21 20:50:00
◯◯◯さん
こんにちは!
実家の空き家対策プランナー
細井久男(ほそいひさお)です。昨日は
不動産を売却するとき、
利益が出ていなくても
税金がかかる場合がありますと
お伝えしました。では、そういった場合は、
どんな時が該当するのでしょうか?それは
不動産を取得した時の金額
がわからない場合です。不動産を売却した時の税金は、
以下の計算で算出された金額に対して、
税金がかかります。◉譲渡所得=
譲渡金額ー取得費ー譲渡費用わかりやすく言うと、◉税金がかかる金額=
売却金額ー取得金額ー売却諸経費
ということです。ここで問題なのが「取得費」です。取得費は、
不動産を購入した時や
建築した時の金額ですが、
その金額がわかるものの証拠として
代表的なのが
取得した時の契約書です。
(売買契約書や工事請負契約書等です)契約書があって、
そこに購入金額や建築金額が
記載されていれば、
それが取得費となります。しかし、
古いご実家の売却ですと、
昔の契約書を紛失していたり、
そもそも契約書をつくっていない場合も
ありえます。
このように
取得費が分からない場合は、
売却代金の5%
を取得費とすることになります。ということはどういうことか?もともと取得した金額が、
売却金額より高い場合であっても、
契約書がない等の理由で
取得金額が分からないと、
取得費は
売却金額の5%になり、
税金がかかる場合がある
ということです。例えば、
30年前に2000万円で購入した家を、
1000万円で売却するといった場合、
税額の計算は次のような計算になります。
(譲渡費用は100万円、
税率は20%と仮定します。)譲渡所得=取得費ー譲渡費用=1000万ー2000万ー100万
=−1100万 ∴ 譲渡所得は0円税額=0円×20%=0円
となり、この場合は税金がかかりません。しかし、
契約書がなくて購入金額が分からない場合、
取得費は
1000万×5%=50万
になり、税金の計算は次のようになります。譲渡所得=取得費ー譲渡費用=1000万ー50万ー100万
=850万税額=850万×20%=170万!契約書があるか、ないかで、
これだけの金額が変わってくるのです!相続で実家を引き継いで、
その家を売却するときも、
取得費の計算は
親が実家を取得した金額
を引き継ぎますので、
契約書がなく
取得した金額が分からないと、
取得費は売却金額の5%となります。40年、50年くらい前の家だと、
まだ取得金額も今より安いか、
同水準の場合も多くありますが、
30年くらい前だと
バブルの絶頂期になってくるので、
購入・建築した金額も結構高いはずです。
もし取得した時の契約書があれば
その時の取得金額が取得費になりますが、
なければ売却金額の5%になるので、
税額は大きく変わってきます。取得した金額が
売却金額を上回っていれば税金はかからないはずなのに、
契約書がないことで、多額の税金が発生してしまうのです。もちろん税金がかかるかどうかは、
他の要件もありますが、こうした理由から、
売却利益が出ていなくても
税金が発生することはあり得るわけです。ご実家の売却をお考えに
なられているようでしたら、
ぜひご実家を取得した時の
契約書があるかどうか、
お確かめになってみてくださいね。◯不動産を売却する時の税金の詳細は
こちらをご覧ください。譲渡所得の計算方法(国税庁HPより)Copyright 2017 株式会社ほそい住宅FP. All rights reserved.
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