カトケン通信 - バックナンバー

短期団信を知っていますか？

配信時刻：2014-11-01 02:00:00

前のメールマガジン | 次のメールマガジン

◯◯◯◯◯◯様

こんにちは

嘉藤建築設計事務所の嘉藤と申します。

マイホーム完成前の死亡リスクに備える最善の方法と思われる保障を紹介します。
当事務所でも導入を検討しています。

建物の完成後の保障に（団信）団体信用保険が有りますが、工事完成までの間を保障するものではありますん。

住宅ローンを利用する場合、ほとんどの方は団信に加入されることでしょう。
団信は、債務者が亡くなったり、高度障害になったりした場合、生命保険で住宅ローンを返済してくれる保険商品です。
この保険は、住宅ローンを借りると同時に保険料を払い込み、その時点から保険が有効になります。
では、家が完成する前に亡くなった場合には、どのような事態になるのでしょうか。

■建売・分譲・中古住宅を購入の場合
建売住宅、分譲住宅、中古住宅の購入契約をし、契約完了前に債務者が亡くなった場合、相続人が売買契約を相続することができます。
相続人に契約意思がなければ、契約解除となります。
相続人が契約を相続した場合でも、融資の内定は相続できないので、再度申し込みをしなければなりません。
相続人が契約を継続したくても、残金が用意できなければ契約解除となります。
そして契約解除する際には手付金を放棄しなくてはならず、手付金の全額が損失となります。
手付金の金額は、売買価格の５～20％が通例で、売買価格によっては大きな金額になってしまう可能性があります。
もし、万が一の場合の損失額を抑えるには、手付金をなるべく少ない金額にするということが考えられます。

＞ほとんどこちらのケースでしょうか。

■注文住宅を新築する場合
土地の購入前であれば建売住宅などの場合と同じです。
しかし、土地を購入し、建物の着工後に亡くなった場合は、利用しているローンの種類により対応が３パターンに分かれます。
（１）全額一括融資の場合
土地を購入する時点で全額を一括融資するというタイプの住宅ローンを提供する金融機関は少ないのが現実です。
ただ、この融資を利用していれば、死亡などの不測の事態があっても大きな問題にはなりません。
なぜなら、団信の加入が原則義務づけられているため、住宅が完成しているかいないかにかかわらず住宅ローンは全額、保険金で返済されるからです。
つまり、遺族は住宅完成前にもかかわらず、資金負担することなく、住宅を持つことができるのです。
注意点としては、頭金の存在です。
住宅ローンの借入額を圧縮するため頭金を多めに設定していると、その分は団信の保障対象外なので、現金で支払わなければなりません。
ただ、一般的には頭金は手元にある資金の範囲内で設定するので、大きな問題になることは少ないでしょう。

＞このような融資形態を増やしてほしいですね

（２）分割融資やつなぎ融資（団信付き）を使っている場合
分割融資とは、土地や着工金など、必要な金額ごとに分割して融資が実行されるもので、実行分については団信の加入が原則義務づけられています。
つなぎ融資も、必要金額ごとに融資実行がなされますが、商品によっては団信がついているものがあります。
いずれにしても、実行された融資金額は、団信で返済されます。
ただし、残金については団信の対象ではありません。
従って、相続人が現金で支払うか、融資を申し込んで承認が得られれば、工事を継続することができます。
もし、残金が準備できない場合には工事請負契約を契約解除することになります。
契約を解除すると、施工業者に発生した人件費や資材等の費用について請求されることとなりますが、着工金、中間金などを支払っていれば請求金額はそれほど大きな金額にはならないでしょう。
つまり、出来高に応じた支払いをしていれば、損失額は抑えられるということです。
ただし、この場合は、土地は購入できていても、家は作りかけという状態のままになってしまいます。

＞このケースがほとんどではないでしょうか

（３）つなぎ融資（団信なし）
団信がついていないつなぎ融資を利用している場合、相続人が工事請負契約を引き継ぐ意思があり、かつ現金または住宅ローンで残金の支払いのメドが立てば、工事を続けて完成させることは可能です。
しかし、相続人が現金を準備できず、かつ融資承認が得られなければ、これまでに借りたつなぎ融資の分について、直ちに全額返済しなければならなくなります。
この場合、つなぎ融資に団信がついていないため返済義務が残り、相続人は、残金ではなく、当初の融資金額での融資の承認を受ける必要があります。
仮に、相続人に十分な収入がなければ承認を受けるのは難しいでしょう。
契約解除となれば、つなぎ融資を直ちに全額返済しなくてはなりません。
購入した土地を売却しようとしても、おそらく家が作りかけの状態で、売却するためには解体費を払って更地にしてからの売却ですので、よけいに費用がかかってしまいます。
解体費の負担を避けるため、その状態で売却しようとすると、通常の売却価格よりも安くしか売却できない可能性が高いでしょう。
つなぎ融資を返済し、かつ、施工業者に発生した費用の支払いが生じることを考えれば、遺族の負担はかなりなものになります。
亡くなった人の生命保険の保険金がそれらの支払いを考慮しても十分に受け取れるならいいのですが、死亡保険金に対して借入金が大きすぎたため、相続放棄をしたケースがありました。

＞完成までの保証は期間が短いのであまり考えられていませんでした。

（３）つなぎ融資（団信なし）を借りて途中で亡くなると影響が大きですね。

（２）へ続く

メールマガジンの解除はこちら
◯◯◯
メールマガジンのアドレス変更はこちら
◯◯◯

 

事務所　スタックブログ

                       ーーーーー 地球とみんなにやさしい家 ーーーーーーーーーー

 　　　　　　　　　　　　カトケン通信発行元
                                                         
                      無添加住宅・オールアース住宅・エアープロット正規代理店
　　　　　　　                       〒343-0025　埼玉県越谷市大沢2丁目15-11
　　　　　　　　　　　　　　　                     （有）嘉藤建築設計事務所
　　　　　　　　　　　　　　                     代表取締役　　　　嘉藤　剛
                                                  メール　info@katohome.com　
                                      ホームページ　http://www.katohome.com
　　　　　　　　　　　　　　　                           TEL　 048-971-3771
　　　　　　　　　 　　　                     フリーダイアル　 0120-971-582

　　　　　　　　　　　　　ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

前のメールマガジン | 次のメールマガジン